Urteil: Vermieter müssen genügend Warmwasser gewährleisten

Wussten Sie, dass Sie jederzeit ein Recht auf warmes Wasser haben? Vermieter müssen eine ständige Versorgung sicherstellen. Fällt die Versorgung aus oder ist das Wasser nur lauwarm, können Sie die Miete mindern. Das schützt Sie vor langen Wartezeiten auf eine Reparatur und sichert Ihre Wohnqualität.

Welche Pflichten hat Ihr Vermieter genau?

Ihr Vermieter muss Ihnen ganzjährig und rund um die Uhr warmes Wasser zur Verfügung stellen. Diese grundlegende Pflicht ist Teil des Mietvertrags und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Laut § 536 BGB stellt eine unzureichende oder fehlende Warmwasserversorgung einen Mangel dar, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Der Bundesgerichtshof hat diese Position in einem Urteil aus dem Jahr 2004 klar bestätigt: Die Versorgung mit Warmwasser gehört zur Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung und muss durchgehend gewährleistet sein. Sie müssen einen Ausfall also nicht hinnehmen. Der Vermieter ist verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand zu erhalten und den Mangel umgehend zu beheben.

Wie warm und wie schnell muss das Wasser sein?

Es reicht nicht, dass nur lauwarmes Wasser aus der Leitung kommt. Gerichte haben konkrete Vorgaben zur Temperatur und zur Wartezeit gemacht. Sie als Mieter können erwarten, dass eine Mindesttemperatur erreicht wird.

Das Landgericht Berlin entschied, dass jederzeit eine Wassertemperatur von mindestens 40 °C gewährleistet sein muss. Das Amtsgericht München geht sogar noch einen Schritt weiter und setzt eine Mindesttemperatur von 41 °C an. Temperaturen darunter gelten als Mangel an der Mietsache.

Auch die Dauer, bis das Wasser warm wird, spielt eine Rolle. Sie müssen nicht minutenlang Wasser laufen lassen. In einem Urteil stellte das Amtsgericht München klar, dass eine Badewannenfüllung mit 45 Grad warmem Wasser nicht länger als etwa 42 Minuten dauern darf. Längere Wartezeiten gelten als unzumutbar und können ebenfalls einen Mangel darstellen, der Sie zur Mietminderung berechtigt.

Darf mein Vermieter das Wasser nachts abstellen, um Energie zu sparen?

Nein. Eine vertragliche Vereinbarung, die eine nächtliche Absenkung der Wassertemperatur vorsieht, ist in der Regel unwirksam. Das gilt besonders, wenn sie auf Formularklauseln im Mietvertrag basiert, wie das Amtsgericht Köln urteilte. Die durchgehende Versorgungspflicht gilt 24 Stunden am Tag.

Wann dürfen Sie die Miete mindern?

Wenn die Warmwasserversorgung nicht wie beschrieben funktioniert, können Sie die Miete kürzen. Die Mietminderung ist Ihr Recht, um den Vermieter zur schnellen Behebung des Mangels zu bewegen und einen Ausgleich für die eingeschränkte Wohnqualität zu erhalten. Die Höhe der Minderung hängt von der Schwere des Mangels ab.

Ein vollständiger Ausfall der Warmwasserversorgung rechtfertigt eine erhebliche Minderung. Gerichtsurteile zeigen, wie hoch diese ausfallen kann. Ein kompletter Warmwasserausfall kann eine Mietminderung von 50 Prozent rechtfertigen. In besonders schweren Fällen, etwa bei einem Duschverbot aufgrund von Legionellenbefall ohne eine alternative Duschmöglichkeit, kann die Miete sogar um 100 Prozent gemindert werden, da die Wohnung nicht mehr vertragsgemäß nutzbar ist.

Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen Überblick über mögliche Minderungsquoten auf Basis von Gerichtsurteilen:

Wichtig ist: Sie dürfen die Miete erst mindern, nachdem Sie den Mangel korrekt angezeigt haben. Die Minderung gilt für den Zeitraum, in dem der Mangel besteht, also vom Zeitpunkt der Meldung bis zur vollständigen Behebung.

So melden Sie Mängel richtig: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung

Um Ihr Recht auf Mietminderung durchzusetzen und den Vermieter zur Reparatur zu bewegen, müssen Sie formell korrekt vorgehen. Eine sogenannte Mängelanzeige ist der erste und wichtigste Schritt.

1. Mangel sofort melden: Sobald Sie feststellen, dass das Warmwasser ausgefallen ist oder nicht die richtige Temperatur erreicht, informieren Sie unverzüglich Ihren Vermieter. Auch wenn eine mündliche Meldung möglich ist, sollten Sie dies immer schriftlich tun, zum Beispiel per E-Mail mit Lesebestätigung oder per Einschreiben. So haben Sie einen Nachweis.

2. Mangel genau beschreiben: Beschreiben Sie das Problem so konkret wie möglich. Messen Sie die Wassertemperatur und notieren Sie Datum und Uhrzeit. Halten Sie fest, wie lange es dauert, bis das Wasser warm wird. Die Beweislast für den Mangel liegt bei Ihnen als Mieter.

3. Frist zur Behebung setzen: Setzen Sie Ihrem Vermieter eine angemessene Frist, um den Mangel zu beheben. Eine Frist von sieben bis 14 Tagen ist in der Regel ausreichend.

4. Mietminderung ankündigen: Kündigen Sie in der Mängelanzeige an, dass Sie die Miete mindern werden, sollte der Mangel nicht innerhalb der gesetzten Frist behoben werden. Geben Sie an, dass die Minderung unter Vorbehalt erfolgt, falls die genaue Höhe noch unklar ist.

Reagiert der Vermieter nicht auf Ihre Anzeige und behebt den Schaden nicht, können Sie nach Fristablauf selbst einen Handwerker beauftragen. Diese sogenannte "Ersatzvornahme" ist gesetzlich in § 536a Abs. 2 BGB geregelt. Die Kosten dafür können Sie dem Vermieter in Rechnung stellen. Voraussetzung ist aber immer die vorherige schriftliche Mängelanzeige mit Fristsetzung.

Was Sie über Legionellen und Zähler wissen müssen

Neben der reinen Funktionsfähigkeit der Anlage hat Ihr Vermieter weitere Pflichten, die Ihre Gesundheit und die korrekte Abrechnung betreffen.

Legionellen sind Bakterien, die sich in Warmwassersystemen vermehren und bei Einatmen von vernebeltem Wasser (z. B. beim Duschen) schwere Lungenentzündungen verursachen können. Vermieter haben daher eine besondere Pflicht, die Trinkwasserhygiene zu sichern.

Prüfpflicht: Nach der Trinkwasserverordnung müssen Vermieter in Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasseranlage (Speicher über 400 Liter oder Leitungsvolumen über 3 Liter) mindestens alle drei Jahre eine Legionellenprüfung durchführen lassen.

Informationspflicht: Wird ein Grenzwert von 100 Koloniebildenden Einheiten (KBE) pro 100 ml überschritten, müssen die Mieter schriftlich informiert werden.

Konsequenzen: Verstöße gegen diese Pflichten können mit Bußgeldern von bis zu 25.000 Euro geahndet werden. Ein hoher Legionellenbefall stellt einen erheblichen Mangel dar, der zu hohen Mietminderungen führen kann.

Austausch von Wasserzählern

Ihr Vermieter hat das Recht, Warmwasserzähler auszutauschen oder zu modernisieren. Sie als Mieter müssen den Handwerkern dafür Zugang zu Ihrer Wohnung gewähren. Dies ist in der Heizkostenverordnung (§ 4 Abs. 2 S. 1) und durch ein Urteil des Bundesgerichtshofs bestätigt. Allerdings muss der Termin mindestens 14 Tage vorher angekündigt werden und an einem Werktag zwischen 08:00 und 20:00 Uhr stattfinden.

Heizung und Warmwasser: Wo liegen die Unterschiede?

Obwohl Heizung und Warmwasser oft über dieselbe Anlage bereitgestellt werden, gelten unterschiedliche rechtliche Vorgaben, besonders in der Nacht.

Während der Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April muss Ihr Vermieter sicherstellen, dass die Heizung in Wohnräumen tagsüber (06:00 bis 23:00 Uhr) mindestens 20 °C und im Bad 21 °C erreicht. Nachts ist eine Absenkung auf 18 °C zulässig; die Heizung darf aber nicht komplett abgeschaltet werden.

Für Warmwasser gilt diese Nachtabsenkung nicht. Wie bereits erwähnt, muss warmes Wasser rund um die Uhr mit ausreichender Temperatur verfügbar sein. Eine Klausel im Mietvertrag, die etwas anderes besagt, ist in der Regel unwirksam.

Ihre Rechte auf einen Blick

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Sie als Mieter umfassende Rechte haben, wenn es um die Versorgung mit warmem Wasser geht.

Anspruch auf 24/7-Versorgung: Ihr Vermieter muss ganzjährig und ohne Unterbrechung für warmes Wasser sorgen.

Recht auf Mindesttemperatur: Das Wasser muss eine Temperatur von mindestens 40 °C erreichen.

Keine langen Wartezeiten: Das Wasser muss innerhalb einer zumutbaren Zeit warm werden.

Mietminderung bei Mängeln: Bei Ausfall, zu niedriger Temperatur oder zu langer Wartezeit können Sie die Miete mindern.

Korrekte Mängelanzeige ist entscheidend: Melden Sie Mängel immer schriftlich, setzen Sie eine Frist und kündigen Sie die Minderung an.

Schutz vor Gesundheitsgefahren: Ihr Vermieter ist für die Trinkwasserhygiene verantwortlich und muss regelmäßig auf Legionellen prüfen.

Kennen Sie Ihre Rechte und zögern Sie nicht, diese auch einzufordern. Eine funktionierende Warmwasserversorgung ist kein Luxus, sondern ein wesentlicher Bestandteil des vertragsgemäßen Wohnens.