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Zwei Frauen prüfen und unterzeichnen gemeinsam Vertragsunterlagen – Symbol für Mietverträge, Rechtssicherheit und die Rolle der Mietkautionsversicherung.
29.09.2025 / Mieter

Wie Mieter und Vermieter flexibel bleiben: Möglichkeiten trotz Kündigungsverzicht

Wie viel Planungssicherheit ist in einem Mietverhältnis möglich? Eine Mindestmietdauer bietet beiden Seiten Stabilität, doch Lebensumstände können sich ändern. Dieser Leitfaden zeigt Mietern und Vermietern, welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten und welche Optionen bestehen, wenn eine Partei den Vertrag vorzeitig beenden möchte. So schützen Sie sich vor rechtlichen Auseinandersetzungen und finanziellen Nachteilen.

 

Was bedeutet ein Kündigungsverzicht genau?

Ein Kündigungsverzicht, oft als Mindestmietdauer bezeichnet, ist eine Klausel in einem unbefristeten Mietvertrag. Mieter und Vermieter einigen sich darauf, für einen bestimmten Zeitraum auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung zu verzichten. Dies gibt beiden Seiten Planungssicherheit. Der Vermieter kann mit festen Mieteinnahmen rechnen, während der Mieter vor einer Kündigung, beispielsweise wegen Eigenbedarfs, geschützt ist. Diese Vereinbarung unterscheidet sich von einem Zeitmietvertrag, der nur mit einem gesetzlich anerkannten Grund zulässig ist und automatisch endet.

Die Gerichte haben klare Grenzen für solche Vereinbarungen gesetzt. Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht ist laut Bundesgerichtshof (BGH) nur für eine Dauer von maximal vier Jahren wirksam. Eine Klausel, die einen längeren Zeitraum vorsieht, ist in der Regel unwirksam. Der Mieter könnte in einem solchen Fall den Vertrag jederzeit mit der gesetzlichen Frist kündigen. Damit die Vereinbarung rechtlich bindend ist, muss sie zudem bestimmte Formvorschriften erfüllen. Gilt der Verzicht länger als ein Jahr, ist die Schriftform zwingend erforderlich. Eine mündliche Absprache genügt dann nicht mehr.

 

Der Unterschied zum Zeitmietvertrag

Es ist wichtig, die Mindestmietdauer nicht mit einem befristeten Mietvertrag, dem sogenannten Zeitmietvertrag, zu verwechseln.

Mindestmietdauer (Kündigungsverzicht): Hierbei handelt es sich um einen unbefristeten Vertrag. Nach Ablauf der vereinbarten Mindestdauer läuft der Vertrag einfach weiter und kann dann von beiden Seiten ordentlich gekündigt werden.

Zeitmietvertrag: Dieser Vertrag ist von vornherein auf eine bestimmte Dauer befristet und endet automatisch. Für seine Gültigkeit muss der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Grund im Vertrag nennen, zum Beispiel geplanten Eigenbedarf oder umfassende Baumaßnahmen (§ 575 BGB). Fehlt dieser Grund, gilt der Vertrag als unbefristet.

 

Welche Wege führen vorzeitig aus dem Vertrag?

Trotz eines wirksamen Kündigungsverzichts sind Mieter und Vermieter nicht auf Gedeih und Verderb an den Vertrag gebunden. Das Gesetz sieht mehrere Möglichkeiten vor, ein Mietverhältnis auch während der Mindestmietdauer zu beenden, wenn sich die Umstände grundlegend ändern. Die Pflicht zur Mietzahlung bleibt jedoch grundsätzlich bis zum rechtlichen Vertragsende bestehen.

 

Der einvernehmliche Weg: Der Aufhebungsvertrag

Die einfachste und oft beste Lösung ist ein Mietaufhebungsvertrag. Beide Parteien können sich jederzeit darauf einigen, das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu beenden. Niemand hat jedoch einen rechtlichen Anspruch auf den Abschluss eines solchen Vertrags.

In einem Aufhebungsvertrag lassen sich individuelle Details regeln, zum Beispiel: Der genaue Auszugstermin Eine mögliche Abstandszahlung des Mieters Regelungen zu Schönheitsreparaturen Die Rückzahlung der Kaution

Ein solcher Vertrag muss schriftlich festgehalten werden, um für beide Seiten Klarheit und rechtliche Sicherheit zu schaffen. Vorsicht ist geboten, wenn der Vermieter den Aufhebungsvertrag mit einem vorgetäuschten Eigenbedarf begründet. Stellt sich dies später als Täuschung heraus, kann der Mieter den Vertrag anfechten und Schadensersatz für die entstandenen Kosten, wie etwa den Umzug, fordern.

 

Das letzte Mittel: Die außerordentliche Kündigung

Wenn eine einvernehmliche Lösung scheitert, bleibt die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund. Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 543 BGB) erlaubt beiden Vertragsparteien eine fristlose Kündigung, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Frist unzumutbar ist. Dies gilt auch bei einer vereinbarten Mindestmietdauer. Die Gründe dafür müssen schwerwiegend sein und werden im Streitfall von Gerichten geprüft.

 
Grund für eine außerordentliche KündigungFür MieterFür Vermieter
Vertragsverletzungen-Erhebliche, wiederholte Ruhestörung, unerlaubte Untervermietung
Zahlungsverzug-Mietrückstand von mindestens zwei Monatsmieten oder über zwei Termine hinweg
Zustand der WohnungUnbewohnbarkeit, erhebliche Mängel, akute Gesundheitsgefährdung-

Bei einem Zahlungsverzug kann der Mieter die fristlose Kündigung durch eine vollständige Zahlung innerhalb der Schonfrist abwenden. Eine parallel ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt davon jedoch unberührt, wie der BGH mehrfach bestätigte.

 

Besondere Umstände: Das Sonderkündigungsrecht

Neben der außerordentlichen Kündigung gibt es gesetzliche Sonderkündigungsrechte, die Mietern in bestimmten Situationen einen Ausstieg ermöglichen.

Wann haben Sie ein Sonderkündigungsrecht? Wenn der Vermieter die Miete nach einer Modernisierung erhöht. Nach Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme mit folgender Mieterhöhung können Mieter den Vertrag außerordentlich kündigen (§ 561 BGB).

Die Kündigung muss bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Ankündigung erfolgen und beendet das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats.

Wenn der Vermieter die Untervermietung grundlos verweigert. Benötigt ein Mieter aus einem berechtigten Interesse heraus die Erlaubnis zur Untervermietung und verweigert der Vermieter diese ohne wichtigen Grund, kann der Mieter mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen.

Wenn der Mieter stirbt. Verstirbt ein Mieter, haben sowohl die Erben als auch der Vermieter das Recht, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen (§§ 564, 573d Abs. 2 BGB).

 

Was gilt bei einem Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung?

Ein Vermieter kann im Mietvertrag auch explizit auf sein Recht verzichten, wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Eine solche Klausel muss eindeutig formuliert und schriftlich festgehalten sein, um wirksam zu sein. Dieser Verzicht bietet dem Mieter eine besonders hohe Sicherheit. Wichtig zu wissen: Ein wirksam vereinbarter Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung bleibt auch dann bestehen, wenn die Immobilie verkauft wird. Der neue Eigentümer ist an die Vereinbarung gebunden. Eine Ausnahme kann bei einer Zwangsversteigerung gelten.

 

Was passiert nach Ablauf der Mindestmietdauer?

Ist die vereinbarte Mindestmietdauer abgelaufen, verwandelt sich der Vertrag in ein normales, unbefristetes Mietverhältnis. Ab diesem Zeitpunkt können beide Parteien den Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen ordentlich beenden.

  1. Für Mieter: Die Kündigungsfrist beträgt immer drei Monate zum Monatsende, unabhängig davon, wie lange sie in der Wohnung gelebt haben.

  2. Für Vermieter: Die Frist richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses. Sie beginnt bei drei Monaten und verlängert sich nach fünf und acht Jahren auf sechs bzw. neun Monate (§ 573c BGB).

Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter erfordert zudem immer ein berechtigtes Interesse, wie zum Beispiel Eigenbedarf oder eine erhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter (§ 573 BGB).

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