Darf ein Vermieter auf einer Mietkautionsversicherung bestehen?

Wie viel Mitspracherecht haben Sie bei der Form Ihrer Mietkaution? Die Mietkautionsversicherung gewinnt als Alternative zur klassischen Barkaution immer mehr an Bedeutung. Vermieter können als Mietsicherheit auch eine zur Barkaution gleichwertige Mietkautionsversicherung eines deutschen Versicherungsunternehmens verlangen. Die richtige Wahl der Kautionsform kann über mehrere tausend Euro entscheiden – Geld, das Sie besser für Ihre Einrichtung oder andere Wünsche nutzen könnten.

Was ist eine Mietkautionsversicherung und wie funktioniert sie?

Die Mietkautionsversicherung stellt eine rechtlich anerkannte Alternative zur klassischen Barkaution dar. Sie basiert auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 551 BGB) und funktioniert als Mietsicherheit zum Schutz der Vermieteransprüche. Anders als bei der Barkaution zahlen Sie keine hohe Einmalsumme. Stattdessen schließen Sie einen Vertrag mit einer Versicherungsgesellschaft ab.

So läuft der Prozess ab:

1. Sie schließen einen Versicherungsvertrag ab und zahlen eine jährliche Prämie.

2. Die Versicherung stellt Ihrem Vermieter eine Bürgschaftsurkunde aus.

3. Diese Urkunde hat denselben rechtlichen Status wie eine Barkaution.

4. Bei berechtigten Ansprüchen des Vermieters zahlt die Versicherung.

5. Sie müssen der Versicherung den ausgezahlten Betrag zurückerstatten.

Wichtig zu verstehen: Die Mietkautionsversicherung ersetzt nicht die Bonitätsprüfung. Sie schützt den Vermieter lediglich in ähnlicher Weise wie eine hinterlegte Barkaution.

Kann mein Vermieter mich zu einer bestimmten Kautionsform zwingen?

Die Gesetzeslage dazu ist klar. Eine Mietkaution muss grundsätzlich im Mietvertrag vereinbart sein. Ohne eine solche Vereinbarung kann der Vermieter keine Kaution verlangen – unabhängig von der Form. Die Vereinbarung einer Mietkaution ist freiwillig und wird zwischen Ihnen und dem Vermieter individuell getroffen.

Besteht der Vermieter auf eine Mietkautionsversicherung, sollten Sie prüfen, ob diese im Mietvertrag festgelegt ist. Ohne vertragliche Regelung besteht keine Pflicht zur Stellung einer Mietsicherheit.

Die rechtlichen Grundlagen zur Mietkaution

Die Mietkaution wird in Deutschland durch § 551 BGB geregelt. Dieser Paragraph legt wichtige Rahmenbedingungen fest:

1. Die maximale Höhe der Mietkaution beträgt drei Monatsnettokaltmieten.

2. Diese Begrenzung gilt auch bei einer Mietkautionsversicherung.

3. Die Kaution kann in drei gleichen monatlichen Raten gezahlt werden.

4. Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind in der Regel unwirksam.

Wichtig zu wissen: Die genannten Regelungen gelten nur für Wohnraummietverhältnisse. Im Gewerbemietrecht sind die Bedingungen frei verhandelbar.

Tabelle: Vergleich der gesetzlichen Bestimmungen für verschiedene Mietverhältnisse

Barkaution vs. Mietkautionsversicherung: Vor- und Nachteile

Die Wahl zwischen Barkaution und Mietkautionsversicherung hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Beide Formen haben spezifische Vor- und Nachteile.

Vorteile der Mietkautionsversicherung

• Sofortige Liquidität: Ihr Kapital bleibt verfügbar und Sie können es anderweitig nutzen, etwa für Umzugskosten.

• Lösung bei Doppelbelastung: Besonders bei Umzügen müssen Sie nicht zwei Kautionen gleichzeitig aufbringen.

• Weniger Verwaltungsaufwand für den Vermieter: keine Kautionskonten zu führen bedeutet weniger Bürokratie.

Nachteile der Mietkautionsversicherung

• Laufende Kosten ohne Rückerstattung: Die jährlichen Prämien bekommen Sie nicht zurück.

• Langzeitkosten: Bei sehr langer Mietdauer können die Gesamtkosten die ursprüngliche Kautionssumme übersteigen.

• Keine Vermögensbildung: Anders als bei der verzinsten Barkaution bauen Sie kein Vermögen auf.

• Akzeptanz nicht garantiert: Nicht jeder Vermieter akzeptiert diese Form der Sicherheitsleistung.

Lohnt sich eine Mietkautionsversicherung für mich?

Diese Frage hängt von Ihrer persönlichen finanziellen Situation ab. Für eine kurze Mietdauer kann die Versicherungslösung günstiger sein. Bei längerer Mietdauer übersteigen die Prämien möglicherweise die Kautionssumme. Bedenken Sie: Nach Beendigung des Mietverhältnisses erhalten Sie die Barkaution zurück, die Versicherungsprämien jedoch nicht.

Ein Beispiel: Bei einer Mietkautionsversicherung mit 5% Jahresprämie und einer Kaution von 1.800 Euro zahlen Sie 90 Euro jährlich. Nach 20 Jahren haben Sie 1.800 Euro an Prämien gezahlt – ohne Rückerstattungsanspruch. Bei einer Barkaution hätten Sie nach 20 Jahren Ihre ursprünglichen 1.800 Euro plus eventuelle Zinsen zurückerhalten.

Muss der Vermieter eine Mietkautionsversicherung akzeptieren?

Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung für Vermieter, eine Mietkautionsversicherung zu akzeptieren. Die Entscheidung liegt im Ermessen des Vermieters. Er kann auf einer klassischen Barkaution bestehen, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart wurde.

Andererseits darf auch der Vermieter eine Mietkautionsversicherung als bevorzugte Form der Sicherheitsleistung im Mietvertrag festlegen. In diesem Fall wären Sie als Mieter an diese Vereinbarung gebunden, wenn Sie den Vertrag unterschreiben.

Können Sie nachträglich von Barkaution zu Mietkautionsversicherung wechseln?

Mit Zustimmung des Vermieters können Sie eine bestehende Barkaution durch eine Mietkautionsversicherung ersetzen – auch während eines laufenden Mietverhältnisses. Der Vorteil: Ihr gebundenes Kapital wird sofort wieder verfügbar.

Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, einem solchen Wechsel zuzustimmen. Hier kommt es auf eine gute Kommunikation an. Erklären Sie Ihrem Vermieter die Vorteile, die auch für ihn bestehen können:

• Weniger Verwaltungsaufwand (kein Kautionskonto mehr)

• Kostenlose Bonitätsprüfung des Mieters durch die Versicherung

• Schnelle Auszahlung im Schadensfall

Alternativen zur klassischen Mietkaution

Neben der Barkaution und der Mietkautionsversicherung gibt es weitere Alternativen:

1. Mietbürgschaft durch Privatpersonen: Eltern oder andere Personen bürgen für Sie.

2. Bankbürgschaft: Eine Bank übernimmt die Bürgschaft gegen Gebühr.

3. Mietkautionsdepot: Anlage der Kaution in Fonds (Risiko von Kursverlusten).

4. Verpfändung von Wertpapieren: Eine Alternative gemäß § 1293 und § 1205 BGB.

Wichtig: Auch hier gilt, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, jede Alternative zu akzeptieren. Die einzige gesetzlich geregelte Pflicht des Vermieters besteht darin, eine Ratenzahlung der Barkaution zu akzeptieren.

Was müssen Sie über die Höhe der Mietsicherheit wissen?

Die Höhe der Mietkaution ist gesetzlich klar begrenzt. Bei Wohnraummieten darf sie maximal drei Monatskaltmieten betragen. Bei der Berechnung werden nur die Grundmieten ohne Betriebskosten berücksichtigt.

Können Sie sich gegen eine zu hohe Kaution wehren?

Ja, das können Sie. Wird eine zu hohe Kaution vereinbart oder gezahlt, können Sie den überzahlten Betrag zurückfordern. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine zu hohe Kautionsvereinbarung nicht insgesamt unwirksam ist, sondern nur hinsichtlich des übersteigenden Betrags (BGH, 03.12.2003, Az.: VIII ZR 86/03).

Dieses Prinzip gilt auch für Mietkautionsversicherungen. Die maximale Bürgschaftssumme darf ebenfalls drei Monatskaltmieten nicht überschreiten.

Die Besonderheiten der Mietkautionsversicherung im Detail

Die Mietkautionsversicherung basiert rechtlich auf dem Prinzip der Bürgschaft, wie sie in §§ 765 ff. BGB geregelt ist. Sie stellt dem Vermieter die gleiche Sicherheit wie eine Barkaution zur Verfügung.

Der Ablauf im Schadensfall

Wenn der Vermieter berechtigte Ansprüche hat, läuft der Prozess so ab:

1. Der Vermieter meldet seine Ansprüche bei der Versicherung an.

2. Die Versicherung prüft und zahlt bei berechtigten Ansprüchen.

3. Die Versicherung fordert den gezahlten Betrag vom Mieter zurück.

Wichtig zu verstehen: Die Mietkautionsversicherung schützt nicht vor Zahlungsverpflichtungen. Sie übernimmt nur vorübergehend Forderungen gegenüber dem Vermieter und verlangt diese anschließend vom Mieter zurück („Bürge").

Worauf sollten Sie bei der Auswahl einer Mietkautionsversicherung achten?

Ein entscheidender Punkt ist das Prinzip „Bürgschaft auf erstes Anfordern" vs. „nicht auf erstes Anfordern":

• Bei einer Bürgschaft „auf erstes Anfordern" muss die Versicherung auf bloße Aufforderung des Vermieters zahlen, ohne dass ein Widerspruchsrecht des Mieters besteht.

• Bei Tarifen „nicht auf erstes Anfordern" wird zunächst geprüft und ein Widerspruch ist möglich.

Wichtig zu wissen: Die zweite Variante bietet Ihnen als Mieter mehr Schutz vor unberechtigten Forderungen, genießt bei Vermietern aber kaum Akzeptanz.

Rechtliche Aspekte der Kautionsrückzahlung

Unabhängig von der Kautionsform gelten bei der Rückzahlung dieselben Grundsätze:

• Nach Beendigung des Mietverhältnisses steht Ihnen die Rückzahlung der Kaution samt Zinsen zu.

• Der Vermieter darf sich bis zu sechs Monate Zeit lassen, um eventuelle Ansprüche zu prüfen.

• Die Kaution darf nur für berechtigte Ansprüche einbehalten werden.

Bei einer Mietkautionsversicherung endet Ihre Prämienzahlungspflicht, sobald das Mietverhältnis beendet und die Bürgschaftsurkunde an die Versicherung zurückgegeben wurde.

FAQ: Häufige Fragen zur Mietkautionsversicherung

Was passiert, wenn ich meinen Versicherungsbeitrag nicht mehr zahle?

Die Police kann vom Versicherungsnehmer jederzeit gekündigt werden. Dann hat der Vermieter Anspruch auf eine alternative Sicherheitsleistung. Sie müssten dann eine andere Form der Kaution stellen, beispielsweise eine Barkaution.

Deckt die Versicherung auch laufende Mietzahlungen ab?

Nein, die Versicherung deckt nur Ansprüche des Vermieters bei Beendigung des Mietverhältnisses ab, nicht laufende Mietzahlungen. Die Versicherung springt bei Mietrückständen während des laufenden Mietverhältnisses in der Regel nicht ein.

Kann die Versicherung mich ablehnen?

Ja, der Abschluss einer Mietkautionsversicherung setzt eine positive Bonitätsprüfung voraus. Bei negativer Bonität kann die Versicherung den Antrag ablehnen.

Die besten Anbieter für Mietkautionsversicherungen

Auf dem deutschen Markt gibt es verschiedene Anbieter für Mietkautionsversicherungen. Ein bekannter Anbieter ist die Deutsche Kautionskasse mit ihrer Moneyfix Mietkaution. Diese wurde in einem FOCUS MONEY-Test (Ausgabe 37/2025) mit der Bestnote „Hervorragend" ausgezeichnet.

Merkmale der Moneyfix Mietkaution:

• Keine Mindestlaufzeit

• Keine Kündigungsfrist

• Taggenaue Abrechnung

• Schnelle Bereitstellung der Police am selben Tag

• Prämiensatz von 4,4%

• Maximale Kautionshöhe bis 50.000 €

Weitere Anbieter sind zum Beispiel die Allianz und die SV SparkassenVersicherung.

Checkliste: Mietkautionsversicherung - Ja oder Nein?

Überlegen Sie sich vor Abschluss einer Mietkautionsversicherung:

1. Wie lange planen Sie in der Wohnung zu bleiben? Bei kurzer Mietdauer kann die Versicherung günstiger sein.

2. Benötigen Sie Ihr Kapital aktuell für andere Zwecke (z.B. Umzug, Einrichtung)?

3. Vergleichen Sie die Gesamtkosten: Bei langer Mietdauer können die Versicherungsprämien die Kautionssumme übersteigen.

4. Hat Ihr Vermieter bereits Erfahrung mit Mietkautionsversicherungen oder muss er erst überzeugt werden?

5. Wie steht es um Ihre Bonität? Die Versicherung prüft Ihre Kreditwürdigkeit.

Beispiel aus der Praxis: Umzug mit Doppelbelastung

Julia zieht von München nach Berlin um. Ihre alte Wohnung in München hat eine Monatsmiete von 1.000 € kalt, die neue in Berlin kostet 1.200 € kalt. Bei beiden Wohnungen muss sie eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten hinterlegen.

Szenario 1: Barkaution für beide Wohnungen

• München: 3.000 € Kaution (wird erst nach Auszug zurückgezahlt)

• Berlin: 3.600 € Kaution (muss bei Einzug hinterlegt werden)

• Temporäre Kapitalbindung: 6.600 €

Szenario 2: Mietkautionsversicherung für Berlin

• München: 3.000 € Barkaution

• Berlin: 3.600 € Kautionssumme durch Versicherung abgedeckt

• Jährliche Prämie bei 5%: 180 €

• Temporäre Kapitalbindung: 3.000 € plus 180 € = 3.180 €

Die Mietkautionsversicherung spart Julia in diesem Fall kurzfristig über 3.400 €, die sie für Umzugskosten und Neuanschaffungen nutzen kann.

Zusammenfassung: Was Sie mitnehmen sollten

Die Mietkautionsversicherung stellt eine rechtlich anerkannte Alternative zur klassischen Barkaution dar. Sie basiert auf § 551 BGB und bietet dem Vermieter dieselbe Sicherheit wie eine Barkaution.

Ein Vermieter darf im Mietvertrag eine Mietkautionsversicherung als bevorzugte Form der Mietsicherheit festlegen. Genauso kann er aber auch auf einer Barkaution bestehen. Entscheidend ist die Vereinbarung im Mietvertrag.

Für Sie als Mieter bietet die Mietkautionsversicherung Vorteile wie sofortige Liquidität und keine hohe Einmalzahlung. Nachteile sind die laufenden Kosten ohne Rückerstattungsanspruch und möglicherweise höhere Gesamtkosten bei langer Mietdauer.

Die Wahl der richtigen Kautionsform hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Wägen Sie Vor- und Nachteile sorgfältig ab und prüfen Sie, was im Mietvertrag vereinbart wurde.

Denken Sie daran: Die Kaution – egal in welcher Form – dient ausschließlich als Sicherheit für Ansprüche aus dem Mietverhältnis und darf maximal drei Monatskaltmieten betragen. Diese Begrenzung gilt auch für die Mietkautionsversicherung.

Rechtlicher Hinweis

Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Rechtsberatung dar. In konkreten Rechtsfragen wenden Sie sich bitte an einen spezialisierten Anwalt für Mietrecht.