Wenn die tatsächliche Größe einer Wohnung die im Mietvertrag angegebene Fläche um mehr als zehn Prozent unterschreitet, gilt dies als wesentlicher Mangel, der eine Mietminderung rechtfertigt. 

Ein solcher Fall wurde kürzlich dem Bundesgerichtshof (BGH) vorgelegt, wobei die Kernfrage lautete: Was definiert eine Türnische? Im Mittelpunkt stand ein Streit zwischen einem Vermieter und seiner Mieterin bezüglich der genauen Größe der gemieteten Wohnung. Die Mieterin hatte die Miete reduziert, weil sie der Auffassung war, die Wohnung sei mehr als zehn Prozent kleiner als vertraglich vereinbart, was einen gravierenden Mangel darstelle. Der Vermieter akzeptierte diese Minderung nicht und kündigte das Mietverhältnis wegen ausstehender Zahlungen.

Der Mietvertrag sieht eine Wohnfläche von 48 Quadratmetern vor. Ein gerichtlich bestellter Gutachter stellte jedoch fest, dass die Wohnung tatsächlich nur 43,38 Quadratmeter groß ist, was einer Abweichung von 9,63 Prozent entspricht. Da die kritische Grenze von zehn Prozent nicht überschritten wurde, erkannte das Landgericht keinen mietminderungsberechtigten Mangel und entschied zugunsten des Vermieters.

Der Gutachter berücksichtigte die Fläche zweier nebeneinander liegender Durchgänge zwischen Wohn- und Schlafzimmer, die zusammen 0,20 Quadratmeter ausmachen, obwohl diese keine Türrahmen oder Türen aufweisen. Nach der Wohnflächenverordnung bleiben die Flächen von Türnischen normalerweise unberücksichtigt.

Das Landgericht argumentierte jedoch, dass die Durchgänge aufgrund des Fehlens von Türrahmen und Türen sowie ihrer nebeneinanderliegenden Anordnung nicht als Türnischen gelten, sondern eher der Offenheit und Durchlässigkeit zwischen den Räumen dienen. Die Mieterin hielt dagegen, dass diese Durchgänge als Türnischen anzusehen sind und daher nicht zur Wohnfläche zählen sollten. Ohne diese würden sich 43,18 Quadratmeter ergeben, eine Abweichung von 10,04 Prozent.

Entscheidung des BGH: Nicht wohnwertige Flächen bleiben unberücksichtigt!

Der BGH hob am 27. September 2023 (Aktenzeichen: VIII ZR 117/22) das Urteil des Landgerichts auf und verwies den Fall zur erneuten Prüfung zurück. Eine Differenz von mehr als zehn Prozent zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche stellt einen Mangel dar, der zu einer Mietminderung berechtigt, ohne dass zusätzliche Toleranzgrenzen angewendet werden. Das Landgericht muss nun erneut prüfen, ob die strittigen Durchgänge als Türnischen gelten.

Wohnflächenverordnung als Berechnungsbasis

Die Definition der "Wohnfläche" orientiert sich grundsätzlich an den Vorschriften für preisgebundenen Wohnraum, sofern nicht individuell anders vereinbart oder örtliche Wohnungstypen eine andere Berechnungsweise nahelegen. Entscheidend ist dabei die zum Vertragsabschluss gültige Wohnflächenverordnung.