Ist verspätete Mietzahlung ein Kündigungsgrund?

Was das Urteil des AG Saarbrücken vom 12. Februar 2025 (3 C 181/24) für Mieter und Vermieter bedeutet

Einleitung

Spätestens seit der Pandemie ist das pünktliche Begleichen der Miete ein Dauerthema, weil Zahlungswege, Daueraufträge und Banklaufzeiten häufiger ins Blickfeld geraten. Das Amtsgericht Saarbrücken liefert mit seinem Urteil vom 12.02.2025 einen praxisnahen Leitfaden, welche Rechte und Pflichten beide Seiten bei Zahlungsrückständen, verspäteten Überweisungen und vermeintlich „schlechten“ Vertragsklauseln haben. Der folgende Artikel erläutert, weshalb die fristlose Räumungsklage scheiterte, wann Verzugszinsen dennoch fällig werden und wie man ähnliche Konflikte in Zukunft vermeidet.

Obwohl erstinstanzlich – das Verfahren kann noch vor das Landgericht ziehen – liefert die Entscheidung handfeste Orientierung: Ein vereinzelter, kurzer Zahlungsrückstand ohne Vorwarnung rechtfertigt in der Regel keine Kündigung, wohl aber Zinsen.

Wann ist eine verspätete Mietzahlung ein Kündigungsgrund - und wann nicht?

1. Unwirksame Fälligkeitsklausel

   • Laut Mietvertrag musste die Miete bis spätestens zum dritten Werktag auf dem Vermieterkonto eingegangen sein.

   • Das Gericht stützte sich auf § 307 Abs. 1 BGB i. V. m. § 556b Abs. 1 BGB und erklärte die Klausel für unwirksam, weil sie dem Mieter das Überweisungsrisiko auferlegt. Entscheidend bleibt daher die rechtzeitige Erteilung des Zahlungsauftrags (valutierender Banktag), nicht der Kontoeingang.
      

2. Verzugszins ja – Räumung nein

   • Für eine verspätete April‑ und Maimiete (je 540 € Warmmiete) sprach das Gericht Verzugszinsen in Höhe von 5 %-Punkten über Basiszins zu (§§ 286, 288 BGB).

   • Die Räumungsklage wurde abgewiesen, weil kein „wichtiger Grund“ (§ 543 Abs. 1 BGB) und kein erheblicher Pflichtverstoß (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) vorlagen.
      

3. Keine fristlose Kündigung wegen Streitgesprächs

   • Die behauptete Bedrohung des Vermietergeschäftsführers ließ sich nicht beweisen.

   • Ein einmaliger, lauter Disput über Nebenkosten reicht nicht als gravierende Pflichtverletzung aus.
      

4. Ordentliche Kündigung scheiterte am Zugangsnachweis

   • Die Kündigung vom 19. 05. 2024 konnte der Vermieter nicht ordnungsgemäß zustellen; Fax‑Kopien oder spätere Schriftsatz­beilagen genügen § 130 BGB nicht.

   • Außerdem fehlte eine vorherige Abmahnung und die Mietrückstände waren bei Klageeinreichung bereits größtenteils ausgeglichen.

Was müssen Vermieter bei Mietrückständen und Kündigung wirklich beachten?

a) Klauseln zur Fälligkeit anpassen
Mietverträge, die den Zahlungseingang bis zum dritten Werktag verlangen, verstoßen regelmäßig gegen § 307 BGB, sofern die Klausel das Überweisungsrisiko einseitig auf den Mieter abwälzt (BGH NJW 2017, 1596). Empfehlenswert ist die Formulierung:

„Die Miete ist monatlich im Voraus bis spätestens zum dritten Werktag zu überweisen. Zur Wahrung der Frist genügt die rechtzeitige Erteilung des Zahlungsauftrags.“

b) Abmahnung als Sicherheitsnetz
Auch wenn § 573 BGB keine Abmahnung zwingend verlangt, erhöht eine schriftliche, nachweisbare Abmahnung bei unpünktlichen Zahlungen die Erfolgsaussichten einer späteren Kündigung erheblich. Sie dokumentiert den Vertragsverstoß, einigt die Parteien oft außergerichtlich und belegt das „berechtigte Interesse“ des Vermieters.

c) Zustellung beweisen
Gerichte erkennen in aller Regel nur folgende Methoden als sichere Zugangsnachweise an:

• Übergabe­einschreiben mit Rückschein (Eigenhändig)

• Boten­zustellung mit schriftlicher Empfangsbestätigung

• Gerichtsvollzieher­zustellung
  Ein einfaches Fax oder E‑Mail reicht nicht; selbst ein Telefax‑Sendebericht belegt nur die Absendung, nicht den Empfang.
   

d) Reaktionszeiten beachten
Wer einen lange zurückliegenden Mietrückstand (hier: Juni 2022) erst mehr als 18 Monate später als Kündigungsgrund anführt, riskiert den Einwand widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB). Kündigungsgründe sollten unverzüglich geltend gemacht werden.
 

e) Alternative Ansprüche sichern
Es lohnt sich, neben einer Räumungsklage auch auf Zahlung (Mieten + Zinsen) zu klagen. Wird die Rückstandsmiete nach Antragstellung beglichen, bleibt wenigstens der Zinsanspruch bestehen – so wie im entschiedenen Fall.
 

Wie können Mieter bei Abmahnung, Nebenkosten und Kündigung richtig reagieren?

a) Daueraufträge optimieren
Um das Überweisungsrisiko vollständig auszuschalten, sollte der Dauerauftrag so eingerichtet werden, dass die Valuta spätestens zum zweiten Werktag liegt. Fällt der dritte Werktag auf einen Montag, empfiehlt sich das Ausführungsdatum am Donnerstag oder Freitag zuvor.
 

b) Überweisungsbelege archivieren
Bei Streitigkeiten ist der Kontoauszug mit Valutadatum der wichtigste Beweis für die rechtzeitige Leistungshandlung nach § 556b BGB. Scans oder PDF‑Kontoauszüge regelmäßig sichern – Onlinebanken stellen ältere Daten oft nur gegen Gebühr bereit.
 

c) Abmahnungen ernst nehmen
Erhalten Sie eine schriftliche Abmahnung wegen unpünktlicher oder ausstehender Miete, reagieren Sie sofort:

1. Rückstände binnen 14 Tagen ausgleichen,

2. Vermieter schriftlich informieren,

3. Dauerauftrag prüfen oder neu einrichten.
   So lässt sich eine mögliche Kündigung meist abwenden.
    

d) Streit um Nebenkosten sachlich führen
Äußern Sie Zweifel an einzelnen Positionen stets schriftlich und begründet (§ 556 Abs. 3 BGB). Pauschale Vorwürfe wie „Schwarzarbeit“ können als Ehrverletzung oder Geschäftsschädigung ausgelegt werden. Das Saarbrücker Urteil entschied zwar zugunsten des Mieters, doch ein anderer Sachverhalt oder eine bessere Beweis­lage könnte das Ergebnis kippen.
 

e) Kündigungsbriefe prüfen
Ein Kündigungsschreiben muss im Original unterschrieben sein. Enthält es keine eigenhändige Unterschrift oder geht es nur als Scan per E‑Mail ein, besteht eine realistische Chance, den Zugang erfolgreich zu bestreiten.
 

Wie lange darf man mit der Miete in Verzug sein?

(MM = Monatsmiete)

Wie beugen Mieter und Vermieter typischen Konflikten im Mietverhältnis vor?

• Kalender erinnern lassen: Zahlungsfristen (auch Nachzahlungen) per Smartphone‑Reminder oder Banking‑App überwachen.

• Kommunikation dokumentieren: Telefonische Absprachen anschließend per E‑Mail bestätigen („Wie besprochen …“).

• Schriftform wahren: Kündigungen, Abmahnungen, Nachzahlungsforderungen stets als unterschriebenes Original zustellen lassen.

• Mieterselbstauskunft aktuell halten: Bankwechsel oder neue Kontoverbindung unverzüglich mitteilen, damit Daueraufträge nicht ins Leere laufen.

• Mediation erwägen: Bei erhitzten Emotionen – etwa wegen Nebenkosten – frühzeitig einen Mieterverein oder Haus‑ & Grund‑Verein einschalten.