Kochgerüche aus Nachbarwohnung: Mietminderung bei erheblicher Geruchsbelästigung zulässig

Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat mit Urteil vom 13. Oktober 2022 (Az.: 122 C 156/21) entschieden, dass eindringende Kochgerüche aus einer Nachbarwohnung einen erheblichen Mangel der Wohnung darstellen können. Betroffene Mieter dürfen in solchen Fällen eine Mietminderung geltend machen und haben einen Anspruch auf Beseitigung des Mangels durch den Vermieter.

Doch was bedeutet dieses Urteil konkret für Mieter und Vermieter, und unter welchen Umständen darf tatsächlich die Miete gemindert werden? Dieser Artikel erklärt, was es mit diesem Urteil auf sich hat, welche Rechte betroffene Mieter haben und was Vermieter nun beachten müssen.

Worum ging es im konkreten Fall?

In dem vorliegenden Fall ging es um Mieter einer Berliner Altbauwohnung, deren Schlafzimmer unmittelbar über der Kochstelle der darunterliegenden Wohnung liegt. Die Kläger beanstandeten seit Anfang 2019 mehrfach, dass trotz geschlossener Türen und Fenster penetrante und sehr intensive Kochgerüche aus der darunterliegenden Wohnung ins Schlafzimmer dringen. Besonders problematisch war hierbei, dass der Nachbar oft nachts kochte, was massiv den Schlaf und die Erholung der Mieter störte.

Die Kläger empfanden die Gerüche als dermaßen stark und penetrant, dass sie den Eindruck hatten, direkt neben dem Herd des Nachbarn zu stehen. Trotz mehrfacher Aufforderungen sah die Vermieterin keinen Anlass für eine Beseitigung des Mangels, was schließlich zur gerichtlichen Klärung führte.

Wie entschied das Gericht?

Das Amtsgericht Berlin-Mitte entschied nach Einholung eines Sachverständigengutachtens, dass die Geschossdecke zwischen den Wohnungen tatsächlich undicht war. Aufgrund dieser baulichen Undichtigkeit gelangten die Kochgerüche ungehindert in die Wohnung der Kläger. Das Gericht wertete dies als erheblichen Wohnungsmangel im Sinne des Mietrechts, da insbesondere das Schlafzimmer betroffen war und die Nachtruhe massiv gestört wurde.

Damit stellte das Gericht ausdrücklich fest, dass die Kläger seit Juli 2020 berechtigt waren, ihre Bruttowarmmiete um 10 % zu mindern. Gleichzeitig verpflichtete es die Vermieterin, den baulichen Mangel zu beseitigen und die Wohnung so abzudichten, dass künftig keine Kochgerüche mehr ins Schlafzimmer eindringen können.

Unter welchen Voraussetzungen ist eine Mietminderung bei Gerüchen möglich?

Grundsätzlich sind Kochgerüche aus Nachbarwohnungen etwas Normales, insbesondere in Mehrparteienhäusern und Altbauten. Dennoch kann eine Grenze erreicht sein, bei deren Überschreitung eine Mietminderung zulässig ist. Das Gericht wies in seiner Entscheidung explizit darauf hin, dass nicht jeder Kochgeruch eine Minderung rechtfertigt. Entscheidend ist vielmehr, dass die Gerüche in Intensität und Häufigkeit das Maß des sozial üblichen Zusammenlebens deutlich überschreiten.

Wichtig ist auch, dass der Geruch die Nutzung der eigenen Wohnung wesentlich beeinträchtigen muss – beispielsweise, wenn das Schlafzimmer betroffen ist und regelmäßig die Nachtruhe gestört wird. Hierbei ist es unerheblich, ob der Nachbar absichtlich oder unabsichtlich nachts kocht. Entscheidend ist allein, dass die baulichen Gegebenheiten dafür verantwortlich sind, dass Gerüche in der Intensität eindringen können.

Was sollten Mieter in vergleichbaren Situationen tun?

Betroffene Mieter sollten bei ähnlichen Problemen folgende Schritte beachten:

Mangel dokumentieren und melden

Zunächst ist der Mangel dem Vermieter schriftlich mitzuteilen. Dabei sollten die Beeinträchtigungen konkret und mit Datum dokumentiert werden.

Angemessene Frist setzen

Mieter müssen ihrem Vermieter eine angemessene Frist setzen, um den Mangel zu beheben. Üblicherweise wird eine Frist von zwei bis vier Wochen als angemessen betrachtet.

Mietminderung ankündigen und durchführen

Sofern die Frist fruchtlos verstreicht, sollten Mieter schriftlich ankündigen, die Miete zu mindern. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Intensität und der Dauer der Beeinträchtigung. In vergleichbaren Fällen wurden Minderungen zwischen 5 % und 20 % als angemessen anerkannt. Das AG Berlin-Mitte sah in diesem Fall eine Mietminderung von 10 % als angemessen an, da die Belästigung zwar massiv, aber nicht durchgehend bestand und vorwiegend nur das Schlafzimmer betraf.

Was bedeutet das Urteil für Vermieter?

Für Vermieter verdeutlicht dieses Urteil nochmals, dass sie für einen vertragsgemäßen Zustand der Mietwohnung verantwortlich sind. Bauliche Mängel, die die Lebensqualität erheblich beeinträchtigen, müssen zwingend beseitigt werden. Vermieter sollten daher Hinweise ihrer Mieter stets ernst nehmen und frühzeitig handeln, um gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Vermieter sollten zudem regelmäßig prüfen, ob bauliche Schwachstellen vorhanden sind, die Gerüche oder auch Geräusche zwischen Wohnungen übertragen. Vorsorglich kann es ratsam sein, in Altbauten Dichtungen und Dämmungen regelmäßig zu überprüfen und gegebenenfalls nachzubessern.