In Deutschland stellt die Mietkaution eine wesentliche Komponente des Mietrechts dar. Sie dient als Sicherheitsleistung für Vermieter und ist in § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Dieser Beitrag beleuchtet gründlich die Mietkaution, indem er verschiedene Aspekte wie die Höhe, Ratenzahlung, Anlageformen, steuerliche Behandlung, Rückzahlung sowie alternative Formen der Mietsicherheit wie Kautionsbürgschaften von Banken oder Versicherungen untersucht. Wir beziehen uns dabei auch auf relevante Urteile, um ein tiefgreifendes Verständnis der Materie zu ermöglichen.

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist eine Mietkaution?
2. Begrenzung der Mietkaution
3. Anlage der Mietkaution
4. Vermieterwechsel und Mietkaution
5. Besteuerung der Zinsen
6. Rückzahlung der Mietkaution
7. Alternativen zur Barkaution: Kautionsbürgschaften
8. Tipps für Mieter und Vermieter
9. Fazit

Was ist eine Mietkaution?

Die Mietkaution ist eine finanzielle Sicherheitsleistung des Mieters, die dem Vermieter für die Dauer des Mietverhältnisses überlassen wird. Ihr Zweck ist es, eventuelle Ansprüche des Vermieters, wie zum Beispiel für ausstehende Mieten oder Schäden an der Mietsache, abzusichern.

Diese Kaution wird treuhänderisch vom Vermieter verwaltet und muss nach Beendigung des Mietverhältnisses, abzüglich berechtigter Ansprüche, an den Mieter zurückgezahlt werden.

Begrenzung der Mietkaution

Die Frage der Mietkaution führt häufig zu rechtlichen Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern, weshalb der Bundesgerichtshof (BGH) sich wiederholt mit diesem Thema beschäftigt hat.

Gemäß § 551 des BGB ist die Höhe der Mietkaution auf maximal drei Nettokaltmieten beschränkt (Aktenzeichen: BGH VIII ZR 243-03). Dies gilt nur für private Wohnraumverhältnisse! Außerdem hat der Mieter das Recht, die Mietkaution in drei monatlichen Raten zu entrichten.

Jede vertragliche Vereinbarung, die zu Lasten des Mieters von dieser Regelung abweicht, ist nicht gültig.

Falls der Mieter eine höhere Kaution als drei Nettokaltmieten auf Aufforderung des Vermieters gezahlt hat, steht ihm das Recht zu, den darüberhinausgehenden Betrag zurückzufordern und diesen Anspruch gegebenenfalls gerichtlich durchzusetzen (Aktenzeichen: BGH VIII ZR 91-10).

Anlage der Mietkaution

Ein Vermieter ist verpflichtet, die ihm vom Mieter übergebene Kaution auf einem speziell als Mietkautionskonto deklarierten Sonderkonto zu deponieren, um den Treuhandstatus gegenüber allen Gläubigern des Vermieters transparent zu machen.

In einem Urteil vom 9. Juni 2015 (Aktenzeichen VIII ZR 324/14) hat der BGH bekräftigt, dass Vermieter die von Mietern erhaltene Kaution getrennt von ihrem eigenen Vermögen und für Außenstehende erkennbar als Treuhandvermögen auf einem eigens markierten Konto anzulegen haben.

Diese Praxis, geregelt in § 551 Absatz 3 Satz 3 des BGB, zielt darauf ab, das Kautionsgeld vor den Ansprüchen von Gläubigern im Falle der Insolvenz des Vermieters zu schützen. Eine solche Schutzmaßnahme ist nur durch die Führung des Kautionsgeldes auf einem explizit als Mietkautionskonto bezeichneten Sonderkonto zu erreichen, um das Pfandrecht der Banken an diesem Konto auszuschließen. 

Die Anlage der Kaution auf einem nicht als solches gekennzeichneten Sparkonto genügt nicht den gesetzlichen Anforderungen!

Der BGH hat außerdem klargestellt, dass die Verpflichtung des Vermieters zur separaten und deutlich gekennzeichneten Anlage der Kaution nicht mit dem Beenden des Mietverhältnisses, sondern erst mit der Rückgabe der Kaution an den Mieter erlischt. Sollte der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nachkommen, hat der Mieter das Recht, die Miete bis zur Höhe der hinterlegten Kaution zurückzuhalten.

Vermieterwechsel und Mietkaution

Nach dem BGB, speziell gemäß § 566a Satz 1, der seit dem 1. September 2001 wirksam ist, wird die Verantwortung für die Rückzahlung einer geleisteten Mietkaution mit dem Immobilienverkauf auf den neuen Eigentümer übertragen. Es spielt keine Rolle, ob der neue Eigentümer die Kaution vom Vorbesitzer erhalten hat.

Sollte jedoch die Kaution ohne Einwilligung des Mieters an den neuen Eigentümer übergeben worden sein und dieser kann die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht zurückzahlen, sei es aufgrund von Insolvenz, Kontopfändung oder unbekanntem Wohnsitz, so sieht § 566a Satz 2 BGB vor, dass der vorherige Eigentümer dem Mieter gegenüber haftbar ist.

Um einer Haftung zu entgehen, wird Verkäufern geraten, entweder die Kaution direkt an den Mieter zurückzuzahlen oder eine ausdrückliche Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Kaution einzuholen. Im Falle einer Rückzahlung an den Mieter ist es dem neuen Eigentümer möglich, eine neue Sicherheitsleistung vom Mieter zu verlangen. Da dies jedoch oft als umständlich angesehen wird, bevorzugen viele die Einholung der Zustimmung des Mieters.

Es ist wichtig zu beachten, dass bei einem Eigentümerwechsel vor dem 1. September 2001 die Regelungen des § 566a BGB nicht anwendbar sind, basierend auf einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen VIII ZR 381/03). In solchen Fällen ist der neue Eigentümer nur dann für die Rückzahlung der Kaution verantwortlich, wenn er diese auch tatsächlich vom vorherigen Eigentümer erhalten hat. Andernfalls bleibt der Eigentümer, der die Kaution empfangen hat, zur Rückzahlung verpflichtet.

Besteuerung der Zinsen

Die Zinserträge aus einer Mietkaution gehören dem Mieter und müssen als Einkommen in seiner Steuererklärung deklariert werden, wobei auf diese Zinsen Abgeltungsteuer erhoben wird.

Falls die Kaution auf einem Konto bei einer Bank angelegt wird, wird die Abgeltungsteuer automatisch von den Zinserträgen abgezogen. Ist der Mieter der Kontoinhaber und das Konto lediglich an den Vermieter verpfändet, kann der Mieter durch einen Freistellungsauftrag den Steuerabzug umgehen.

Bei einem Treuhandkonto, das der Vermieter führt, besteht diese Möglichkeit nicht. Gemäß eines Schreibens des Bundesfinanzministeriums vom 3. Dezember 2014, werden die Regelungen zur Besteuerung der Zinsen wie folgt gehandhabt:

Wenn ein Treuhandkonto vom Vermieter eingerichtet wurde und die Bank den Mieter als Treugeber kennt, muss die Steuerbescheinigung auf den Namen des Mieters ausgestellt und ihm vom Vermieter ausgehändigt werden, um die Zinsen zu versteuern und den einbehaltenen Steuerbetrag geltend zu machen.

Kennt die Bank das Treuhandverhältnis, aber nicht den Zinsanspruch des Kontoinhabers, ist die Steuerbescheinigung auf den Namen des Vermieters auszustellen und als „Treuhandkonto" zu kennzeichnen. Auch in diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Steuerbescheinigung zu übergeben.

Bei Kontoeröffnungen für die Kautionen mehrerer Mieter ist der Vermieter verpflichtet, eine gesonderte Kapitalertragssteuererklärung abzugeben. Sollte das Finanzamt keine gesonderte Feststellung der Einkünfte vornehmen, muss der Vermieter den Mietern eine Kopie des negativen Feststellungsbescheids sowie die Steuerbescheinigung und Angaben zu den anteiligen Zinsen und Steuerabzügen zur Verfügung stellen.

Für Vermieter mit mehreren Mietobjekten kann es daher einfacher sein, individuelle Kautionskonten für jeden Mieter einzurichten, um lediglich die entsprechenden Steuerbescheinigungen weiterzuleiten.

Rückzahlung der Mietkaution

Bei Beendigung eines Mietverhältnisses mit Streitigkeiten steht häufig die Rückzahlung der Mietkaution im Mittelpunkt der Diskussion. Der Bundesgerichtshof hat sich auch zu diesen Fragen positioniert.

In seinem Urteil vom 24. Juli 2019 (Aktenzeichen: VIII ZR 141/17) hat der Bundesgerichtshof wichtige Aspekte der Kautionsabrechnung präzisiert:

Vermieter sind verpflichtet, die Mietkaution innerhalb einer nicht allgemein festgelegten angemessenen Frist abzurechnen. Eine solche Abrechnung kann nicht nur explizit durch die Darstellung aller Forderungen gegenüber der Rückforderung der Kaution erfolgen, sondern auch implizit, beispielsweise durch eine Aufrechnungserklärung des Vermieters oder die Einreichung einer Klage.

Vermieter dürfen in der Abrechnung auch umstrittene Forderungen aufführen und somit die Kaution trotz Widerspruch des Mieters einbehalten. Diese Abrechnung löst die Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs aus.

Das Gericht musste entscheiden, ob die Mieter im Verlauf des Verfahrens mit ihrem Rückzahlungsanspruch der Kaution gegen die Betriebskostennachforderungen aufrechnen konnten.Das Gericht erkannte den Mietern einen fälligen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zu, mit dem sie gegen die Betriebskostennachforderungen aufrechnen konnten. Obwohl der Vermieter die Kaution nicht explizit abgerechnet hatte, galt die Klageerhebung als konkludente Abrechnung.

Die BGH-Richter verdeutlichten, dass Vermieter auch mit umstrittenen Forderungen verrechnen dürfen. Die Verwendung der Barkaution für Forderungen nach dem Mietende, die weder eindeutig noch rechtskräftig sind, dient dem gemeinsamen Interesse von Vermieter und Mieter, das Mietverhältnis rechtlich und praktisch so schnell wie möglich abzuschließen.

Bestreitet der Mieter die vom Vermieter aufgerechneten Forderungen, kann er auf Rückzahlung der Kaution klagen. Vor Gericht wird dann über die Gültigkeit der Vermieterforderungen entschieden. Gleiches gilt, wenn der Vermieter durch Klageerhebung abrechnet. In beiden Szenarien liegt die Beweislast für die geltend gemachten Forderungen beim Vermieter.

Alternativen zur Barkaution: Kautionsbürgschaften

Banken, Sparkassen und Versicherungen bieten spezielle Finanzierungslösungen für Umziehende an. Ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 13. Oktober 2010 (Aktenzeichen: VIII ZR 98/10) hat zudem die Möglichkeiten für alternative Kautionsstellungen gestärkt.

Bei der Mietkautionsbürgschaft übernehmen Finanzinstitute oder Versicherungen die Bürgschaft für die Kaution. Solche Angebote werden oft als Mietkautions- oder Kautionsversicherungen bezeichnet. Dabei bürgt eine Versicherungsgesellschaft für den Mieter bei der Kaution.

Für diese Bürgschaften zahlen Kunden eine Jahresgebühr an das Finanzunternehmen, das nach einer Bonitätsprüfung gegenüber dem Vermieter die Bürgschaft für die Mietkaution übernimmt. Der Mieter trägt die Kosten und übergibt dem Vermieter vor Mietbeginn eine entsprechende Urkunde. Für den Vermieter entfällt dadurch die Notwendigkeit, die Kaution auf einem Sparbuch anzulegen, und er kann sich bei Bedarf direkt an das Finanzinstitut wenden. 

Bevor man sich für eine solche Bürgschaft entscheidet, sollte man die Kosten genau abwägen. Bei direkter Barzahlung der Kaution muss der Vermieter diese zum gesetzlichen Zinssatz anlegen, wodurch der Mieter potenziell Zinserträge generieren kann. Andererseits könnte eine Kontoüberziehung teurer kommen als die Gebühren für eine Bürgschaft.

Tipps für Mieter und Vermieter

Für Mieter:

1. Informieren Sie sich gründlich: Verstehen Sie Ihre Rechte und Pflichten bezüglich der Mietkaution. Recherchieren Sie relevante Urteile und gesetzliche Regelungen.
    
2. Dokumentation: Halten Sie alle Vereinbarungen schriftlich fest und dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung bei Einzug und Auszug.
    

3. Prüfen Sie Alternativen: Erwägen Sie eine Kautionsbürgschaft, falls die Aufbringung der Barkaution schwierig ist, und vergleichen Sie die Konditionen verschiedener Anbieter, wie z.B. der Deutschen Kautionskasse.
    

    

Für Vermieter:

1. Korrekte Anlage der Kaution: Legen Sie die Kaution entsprechend den gesetzlichen Vorgaben an und halten Sie die Anlageform transparent.
    
2. Faire Abwicklung: Stellen Sie sicher, dass Sie bei der Rückzahlung der Kaution alle Ansprüche korrekt und zeitnah abrechnen.
    
3. Berücksichtigen Sie Kautionsbürgschaften: Seien Sie offen für alternative Formen der Mietsicherheit, die Ihnen die Verwaltung erleichtern und Ihrem Mieter Liquidität sichern.

Fazit

Die Mietkaution ist ein komplexes Thema im deutschen Mietrecht. Sie bietet Sicherheit für den Vermieter und sollte fair und gesetzeskonform gehandhabt werden. Für Mieter ist es wichtig, ihre Rechte zu kennen und sich aktiv zu informieren. Eine transparente und faire Handhabung der Mietkaution fördert ein positives Mietverhältnis und trägt zu einem harmonischen Zusammenleben bei.