Wann bekommen Sie Ihre Mietkaution: Wann gehört Ihr Geld wieder Ihnen?

Monatelanges Warten auf die Kautionkostet Nerven. Erfahren Sie, welche Fristengelten und wie Sie Ihr Geld sichern.

Wie lange behält der Vermieter Ihre Kaution? Das Gesetz nennt kein Datum, die Gerichte ziehen Grenzen. Beim Auszug brauchen Sie dieses Geld dringend. Wer seine Rechte nicht kennt, riskiert finanzielle Engpässe.

Dieser Wegweiser beantwortet die wichtigsten Fragen dazu, wie Sie die Mietkaution erhalten. Er klärt, wann das Geld fällig ist, welche Beträge der Vermieter einbehält, wie Sie es fordern und was für Kautionskonto, Sparbuch und Bürgschaft gilt.

Erhalten Mieter die Kaution vollständig zurück?

Sofern der Vermieter keine berechtigten Forderungen mehr gegen Sie hat, erhalten Sie die Kaution zurück. Sie ist kein Entgelt, sondern sondern sichert die Ansprüche des Vermieters.. Nach dem Ende des Mietverhältnisses steht sie Ihnen zu, abzüglich offener Mieten, einer Zahlung aus den Nebenkosten oder nachgewiesener Schäden.

Bei einer Barkaution erhalten Sie die Zinsen zusätzlich. Der Vermieter legt das Geld getrennt von seinem übrigen Vermögen bei einer Bank an. Die Erträge stehen nach § 551 Abs. 3 BGB Ihnen zu. Wie Sie die Mietkaution verzinsen, zeigt unser Ratgeber: Berechnung der Zinsen bei Mietkaution.

Der Anspruch entsteht nicht mit dem Auszug. Erst prüft der Vermieter seine Ansprüche.

Wann zahlt der Vermieter die Kaution zurück?

Ein festes Datum gibt es nicht. § 551 BGB regelt die Höhe, wie der Mieter zahlt und wie die Kaution angelegt wird: drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Monatsraten, angelegt getrennt vom Vermögen des Vermieters. Dass der Vermieter die Kaution zahlen muss, ist nicht geregelt, und zwar mit Absicht. Der Gesetzgeber überlässt die Entscheidung den Umständen des Einzelfalls.

Der Bundesgerichtshof gesteht dem Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist zu. Dies ergibt sich aus dem Urteil vom 18. Januar 2006 (VIII ZR 71/05). Am Tag der Schlüsselübergabe können Sie Ihr Geld daher noch nicht verlangen. Üblich sind drei bis sechs Monate. Gibt es viel zu prüfen, dauert die Frist nach dem BGH länger als sechs Monate. Der Vermieter nutzt diese Zeit, um zu prüfen, ob die Wohnung Schäden aufweist, und um Kostenvoranschläge einzuholen.

Wie lange die Frist im Einzelfall dauert, hängt davon ab, wie viel es zu prüfen gibt. Je eindeutiger die Lage bei der Wohnungsübergabe ist, desto kürzer fällt die angemessene Frist aus. Hält ein gemeinsam unterschriebenes Übergabeprotokoll fest, dass die Wohnung in Ordnung ist, hat der Vermieter kaum einen Grund, die Kaution monatelang zu blockieren. Worauf Sie bei der Übergabe achten, lesen Sie in unserem Ratgeber zur Wohnungsübergabe.

Wie lange behält der Vermieter die Kaution ein?

Den vollen Betrag darf er nur so lange zurückhalten, wie die Prüffrist läuft. Danach muss er abrechnen, also erklären, ob und für welche Forderungen er die Kaution verwenden will. Das kann ausdrücklich geschehen, aber auch stillschweigend, etwa indem er aufrechnet oder Sie verklagt. Mit dem Zugang dieser Abrechnung bei Ihnen wird die Rückzahlung fällig (BGH, Urteil vom 24. Juli 2019, VIII ZR 141/17). Was die genannten Forderungen übersteigt, muss er auszahlen.

Steht die jährliche Nebenkostenabrechnung noch aus, verschiebt sich die Rückgabe für einen Teilbetrag. Ist eine Nachzahlung zu erwarten, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ende der Abrechnungsfrist einbehalten (BGH, VIII ZR 71/05). Diese Frist endet zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB).

Ein Beispiel: Sie ziehen im März 2026 aus, und der Vermieter rechnet nach Kalenderjahren ab. Dann muss Ihnen die Abrechnung für 2026 spätestens am 31. Dezember 2027 zugehen. Den Rest der Kaution muss er nach Ablauf der Prüffrist auszahlen, ohne auf die Nebenkostenabrechnung zu warten.

Rechnet der Vermieter innerhalb dieser Frist nicht ab, kann er eine Nachzahlung in der Regel nicht mehr verlangen (§ 556 Abs. 3 BGB). Dann entfällt auch der Grund für den Einbehalt, und Sie können den zurückgehaltenen Teil herausverlangen.

Wofür behält der Vermieter die Kaution ein?

Dies gilt nur für Forderungen, die aus dem Mietverhältnis bestehen. Dazu gehören offene Mieten, eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung sowie Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Gebrauchsspuren nach Jahren des Wohnens, wie ein abgetretener Teppich oder verblasste Wände, muss der Vermieter hinnehmen (§ 538 BGB).

Darf der Vermieter Geld für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen abziehen?

Viele Vermieter behalten eigenmächtig Geld ein, weil sie die Wohnung ungestrichen oder nicht perfekt gereinigt vorfinden. Die entsprechenden Klauseln zu starren Renovierungspflichten im Mietvertrag sind rechtlich nicht wirksam. Prüfen Sie solche Abzüge kritisch. Wann Sie beim Auszug renovieren, erklärt unser Ratgeber Renovieren beim Auszug.

Was gilt, wenn der Vermieter ohne Protokoll Mängel behauptet?

Fehlt ein detailliertes Übergabeprotokoll vom Ein- oder Auszug, kommt es regelmäßig zum Streit. Ohne ein von beiden Seiten unterzeichnetes Dokument ist es für Sie als Mieter schwer, Beweise zu sichern. So lässt sich kaum belegen, dass ein Kratzer im Parkett vor Ihrem Einzug existierte. Ein solches Protokoll schützt beide Parteien vor langwierigen Diskussionen.

Wie viel behält der Vermieter ein?

Höchstens so viel, wie der Vermieter berechtigterweise fordern kann. Jeden Abzug begründet und belegt er nachvollziehbar, mit einer Rechnung oder einem Kostenvoranschlag. Die Kaution begrenzt Ihre Haftung nicht: Sind die Forderungen höher als die Kaution, verlangt der Vermieter den Rest zusätzlich von Ihnen.

Behält der Vermieter einen Teil für die Nebenkostenabrechnung zurück?

Ein angemessener Teil reicht aus. Maßstab ist, was Sie realistisch nachzahlen müssen. Ein guter Anhaltspunkt sind die Ergebnisse der letzten Abrechnungen: Gab es in den Jahren regelmäßig Geld zurück, lässt sich ein hoher Einbehalt nicht begründen.

Die gesamte Kaution wegen einer ausstehenden Abrechnung zu halten, ist nicht zulässig. Liegt die Abrechnung vor, verrechnet der Vermieter, was Sie nachzahlen müssen, mit dem einbehaltenen Betrag und zahlt den Rest aus. Ergibt sich ein Guthaben, erhalten Sie dieses zusätzlich. Was sich bei der Nebenkostenabrechnung gerade ändert, fasst unser Beitrag zur Nebenkostenabrechnung zusammen.

Verrechne ich die letzte Miete mit der Kaution?

Nein. Die Kaution sichert die Ansprüche des Vermieters auch nach dem Auszug ab. Ihr Anspruch, dass der Vermieter Ihnen das Geld erstattet, ist während der Mietzeit zudem noch nicht fällig. Wer die letzten Monatsmieten einbehält und auf die Kaution verweist, gerät in Zahlungsverzug. Das führt zu Mahngebühren und Verzugszinsen; bei größeren Rückständen droht Ihnen sogar die fristlose Kündigung.

Ebenso riskant ist es, ein Kautionskonto auf eigene Faust aufzulösen. Ein Gericht bestätigte in einem solchen Fall, dass der Vermieter dem Mieter kündigen darf. Wer das gebundene Geld früher braucht, findet weiter unten einen zulässigen Weg.

Welche Fehler führen zum Streit um die Kaution?

Die häufigsten Streitigkeiten rund um die Mietkaution entstehen, weil die Beteiligten die gesetzlichen Vorgaben nach dem BGB nicht kennen.

Ein klassisches Beispiel ist der pauschale Einbehalt: Der Vermieter hält pauschal Teilbeträge zurück, ohne den Schaden aufzulisten. Das ist unzulässig: Er muss jeden Abzug begründen und belegen. Ob er Ihnen vorher eine Frist setzt, damit Sie nachbessern, hängt von der Art des Mangels ab. Bei vertraglich übernommenen Pflichten wie Schönheitsreparaturen benötigt er eine angemessene Frist, bevor er Geld verlangt. Wenn Sie die Wohnung beschädigen, durch einen Brandfleck im Parkett, fordert er sofort Geldersatz. Eine vorherige Fristsetzung ist hierfür nicht erforderlich (BGH, Urteil vom 28. Februar 2018, VIII ZR 157/17).

Die folgende Übersicht zeigt die typischen Stolperfallen beider Seiten kompakt zusammengefasst:

Was tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?

Ist die Prüffrist abgelaufen und kommt trotzdem kein Geld, gehen Sie in dieser Reihenfolge vor:

1. Schriftlich auffordern. Fordern Sie die Kaution samt Zinsen mit einer Frist von zwei Wochen zurück und teilen Sie mit, wohin das Geld überwiesen werden soll. Bitten Sie zugleich um eine Abrechnung über die Anlage und die Zinsen. Senden Sie den Brief per Einschreiben oder mit einem anderen Zugangsnachweis.
2. Verzug nutzen. Ist die Kaution fällig und lässt der Vermieter die Frist verstreichen, gerät er in Verzug (§ 286 BGB). Ab diesem Zeitpunkt schuldet er Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB).
3. Sich unterstützen lassen. Ein Mieterverein oder ein Anwalt für Mietrecht schreibt den Vermieter noch einmal an. Der Streit lässt sich so oft ohne Gericht klären.
4. Gerichtlich durchsetzen. Bleibt der Vermieter untätig, beantragen Sie einen Mahnbescheid oder klagen. Den Mahnbescheid beantragen Sie online beim Mahngericht, das für Ihren Wohnort zuständig ist. Für eine Klage ist ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 29a ZPO).

Behauptet der Vermieter Schäden oder fordert er Geld nach, verlangen Sie eine nachvollziehbare Aufstellung mit Belegen. Bloßes Bestreiten verhindert die Verrechnung nicht. Klagen Sie auf Rückzahlung, muss der Vermieter seine Forderungen beweisen. Nach dem Ende des Mietverhältnisses verrechnet der Vermieter die Barkaution auch mit Forderungen, die Sie für unberechtigt halten (BGH, VIII ZR 141/17). Gegen einen solchen Abzug klagen Sie notfalls selbst. Was seine Forderungen übersteigt, zahlt er aus.

Während der Mietzeit darf der Vermieter die Kaution nicht wegen Forderungen verwerten, die Sie bestreiten (BGH, Urteil vom 7. Mai 2014, VIII ZR 234/13).

Musterbrief: Wie fordere ich die Kaution schriftlich zurück?

Ein kurzer, sachlicher Brief reicht. Er nennt das Mietende, den Kautionsbetrag, eine Frist und Ihr Konto. Diese Vorlage können Sie übernehmen und anpassen:

“Betreff: Mietkaution erhalten für die Wohnung [Straße,Hausnummer, PLZ Ort]

Sehr geehrte/r [Name des Vermieters],

Das Mietverhältnis über die oben genannte Wohnung endete am [Datum]. Ich gab Ihnen die Wohnung am [Datum] mit allen Schlüsseln zurück. Bei Mietbeginn leistete ich eine Kaution in Höhe von [Betrag] Euro.

Seit der Übergabe sind [Anzahl] Monate vergangen. Bitte rechnen Sie daher über die Kaution ab. Überweisen Sie mir den Betrag einschließlich der Zinsen bis zum [Datum] auf folgendes Konto: [Kontoinhaber, IBAN]. Fügen Sie bitte eine Abrechnung über die Anlage der Kaution und die Zinsen bei.

Falls Sie etwas von mir fordern, bitte ich um eine nachvollziehbare Aufstellung mit Belegen. Behalten Sie wegen der ausstehenden Betriebskostenabrechnung einen Teil zurück, nennen Sie mir bitte den Betrag. Teilen Sie mir zudem mit, wie Sie ihn berechnet haben. Den übrigen Betrag zahlen Sie bitte fristgerecht aus.

Geht das Geld bis zum genannten Datum nicht ein, behalte ich mir weitere Schritte vor.

Mit freundlichen Grüßen

[Name, Anschrift]”

Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, unterschreiben alle den Brief und geben ein Konto an. Der Vermieter zahlt die Kaution nur an alle zurück.

Weitere Muster zu Mietkaution und Wohnungsübergabe finden Sie unter Vorlagen & Formulare.

Wann verjährt der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution?

Ihr Anspruch verjährt nach drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch fällig wurde (§ 199 BGB). Das bedeutet: Die Frist beginnt erst nach Ablauf der Prüffrist und nicht mit dem Auszug. Ein Beispiel: Fällt Ihr Anspruch im März 2027 an, setzen Sie ihn bis zum 31. Dezember 2030 durch.

Gut zu wissen: Die 6-Monats-Frist für Vermieter
Schadensersatzansprüche des Vermieters, weil der Mieter die Wohnung verändert oder verschlechtert hat, verjähren sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Beruft sich der Mieter darauf, entfällt die Klagemöglichkeit des Vermieters. Mit der Barkaution verrechnet er sie trotzdem. Nach dem Bundesgerichtshof ermöglicht die Kautionsabrede dem Vermieter, Schäden nach dem Auszug von der Kaution abzuziehen. Dies gilt auch, wenn er erst nach Ablauf der sechs Monate abrechnet (Urteil vom 10. Juli 2024, VIII ZR 184/23). Mehr dazu in unserem Beitrag zum BGH-Urteil zur Kaution bei Schäden.

Wie erhalten Mieter ihr Geld bei Kautionskonto, Sparbuch und Bürgschaft zurück?

Wie Sie das bekommen, was Sie als Sicherheit hinterlegt haben, hängt davon ab, in welcher Form Sie sie leisteten. Bei einer Bürgschaft fließt kein Geld zurück, weil Sie keines hinterlegten. Hier endet mit der Übergabe der Urkunde Ihre Beitragspflicht.

Bei der Moneyfix® Mietkaution bürgt die Allianz Versicherungs-AG gegenüber Ihrem Vermieter. Die Deutsche Kautionskasse AG verwaltet den Vertrag und ist keine Bank. Antworten zur Beendigung Ihres Vertrags finden Sie in unseren häufigen Fragen.

Was gilt bei WG, Eigentümerwechsel oder Insolvenz des Vermieters?

Mehrere Mieter und Wohngemeinschaften

Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, fordern sie die Kaution gemeinsam zurück (Gläubiger nach § 432 BGB). Der Vermieter zahlt an alle zusammen, und jeder Einzelne verlangt die Zahlung an alle. Zieht ein Mitbewohner aus, bleibt die Kaution in der Regel als Sicherheit stehen, bis das gesamte Mietverhältnis endet. Wie der Ausziehende seinen Anteil bekommt, klären die Mitbewohner untereinander. Mehr Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zur Mietkaution bei WGs und Paaren.

Nachmieter

Übernimmt ein Nachmieter, was Sie bisher bewohnt haben, geht Ihre Kaution nicht automatisch auf ihn über. Ob der Nachmieter Ihnen den Betrag erstattet und der Vermieter die Kaution weiter hält, vereinbaren alle drei Beteiligten. Haben Sie das nicht vereinbart, bekommen Sie Ihre Kaution nach den allgemeinen Regeln zurück.

Die Wohnung verkaufen

Verkauft der Vermieter die Wohnung, muss der neue Eigentümer die Kaution erstatten (§ 566a BGB). Bekommen Sie die Kaution von ihm nicht zurück, bleibt der frühere Vermieter Ihnen gegenüber verpflichtet. In dieselbe Pflicht tritt ein, wer die Wohnung zwangsversteigert erwirbt (§ 57 ZVG).

Insolvenz des Vermieters

Hat der Vermieter die Kaution vorschriftsmäßig getrennt von seinem privaten Geld angelegt, gehört sie nicht zur Insolvenzmasse. Sie verlangen sie vom Insolvenzverwalter heraus (Aussonderung nach § 47 InsO). Liegt das Geld auf seinem Konto, bleibt Ihnen eine einfache Insolvenzforderung. Diese melden Sie zur Insolvenztabelle an (BGH, Urteil vom 20. Dezember 2007, IX ZR 132/06). Sie erhalten einen Bruchteil zurück.

Vorbeugen ist während des laufenden Mietverhältnisses möglich. Verlangen Sie einen Nachweis, dass die Kaution getrennt angelegt ist. Bleibt der Vermieter ihn schuldig, behalten Sie nach demselben Urteil die Miete grundsätzlich bis zur Höhe der Kaution zurück.

Das Gericht verwaltet die Immobilie zwangsweise.

Ordnet das Gericht an, dass die Wohnung zwangsverwaltet wird, richten Sie Ihre Forderung an den Zwangsverwalter. Er zahlt die Kaution nach dem Ende des Mietverhältnisses zurück. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter sie ihm nie übergab (BGH, Urteil vom 16. Juli 2003, VIII ZR 11/03). Diese Pflicht entfällt, wenn Ihr Mietverhältnis beendet war und Sie die Wohnung geräumt hatten, bevor die Beschlagnahme wirksam wurde (BGH, Urteil vom 3. Mai 2006, VIII ZR 210/05).

Häufige Fragen: Wann Mieter die Kaution erhalten

Bekommt man die Kaution bei der Schlüsselübergabe zurück?

In der Regel nicht. Dem Vermieter steht nach der Übergabe eine Prüffrist zu. Sie erhalten das Geld nur sofort zurück, wenn Sie das ausdrücklich vereinbaren.

Bis wann zahlt der Vermieter die Kaution zurück?

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. In der Praxis gelten drei bis sechs Monate nach dem Auszug als angemessen, im Einzelfall mehr. Einen Teilbetrag für die Nebenkosten behält der Vermieter länger ein.

Wie lange behält der Vermieter die Kaution wegen der Nebenkosten ein?

Einen angemessenen Teil bis zur Abrechnung, längstens bis zum Ende der Abrechnungsfrist. Diese endet zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums.

Abrechnung der Kaution: Besteht eine Pflicht für den Vermieter?

Er teilt Ihnen mit, welche Forderungen er mit der Kaution verrechnet, und zahlt den Rest samt Zinsen aus.

Darf der Vermieter mehr als die Kaution verlangen?

Wenn er berechtigterweise mehr fordert, gilt dies. Die Kaution sichert ihn ab, sie begrenzt jedoch nicht, wofür Sie haften.

Bekomme ich Zinsen auf meine Kaution?

Bei einer Barkaution ist das der Fall. Die Zinsen stehen Ihnen zu und sichern das Geld zusätzlich ab (§ 551 Abs. 3 BGB). Bei einer Bürgschaft fallen keine Zinsen an, weil Sie kein Geld hinterlegen.

Darf der Vermieter nach sechs Monaten noch Schäden von der Kaution abziehen?

Das ist möglich. Seine Schadensersatzansprüche verjähren zwar sechs Monate nach der Übergabe. Mit der Barkaution verrechnet er sie nach dem BGH dennoch (Urteil vom 10. Juli 2024, VIII ZR 184/23). Den Schaden belegt er weiterhin.

Was passiert mit der Kaution, wenn der Vermieter insolvent ist?

Hat er sie getrennt von seinem Vermögen angelegt, können Sie die Kaution vom Insolvenzverwalter herausverlangen. Andernfalls bleibt Ihnen die Anmeldung Ihrer Forderung zur Insolvenztabelle.

Barkaution hinterlegt? So holen Sie sie mit der Moneyfix® Mietkaution zurück

Bis zur Zahlung des Geldes vergeht oft viel Zeit. Während der Mietzeit liegt die Barkaution auf dem Kautionskonto fest. Mit einer Mietkautionsbürgschaft holen Sie das Geld vorher zurück, sofern Ihr Vermieter zustimmt.

Ein Beispiel: Ein Mieter hinterlegte vor zwei Jahren 1.500 Euro Barkaution für seine Wohnung. Jetzt fordert das Finanzamt Geld nach, und das Auto benötigt eine Reparatur. So kommt er an sein Geld:

1. Er beantragt online die Moneyfix® Mietkaution über 1.500 Euro. Der Beitrag beträgt 4,4 Prozent der Kautionssumme im Jahr, hier 66 Euro.
2. Nachdem der Antrag geprüft wurde, erhält er die Bürgschaftsurkunde per Post und übergibt sie seinem Vermieter.
3. Der Vermieter akzeptiert die Urkunde als neue Sicherheit und zahlt ihm die Barkaution samt Zinsen aus.

Die Bürgschaft hilft auch beim Umzug. Der neue Vermieter verlangt wieder 2.000 Euro. Stellt sie dort eine Bürgschaft, muss sie nicht beide Beträge gleichzeitig aufbringen. So wartet sie die Abrechnung der alten Kaution in Ruhe ab.

Einen Anspruch auf den Tausch haben Sie nicht, Ihr Vermieter muss zustimmen. Oft überzeugt ihn ein Argument: Er verwaltet kein Kautionskonto mehr und spart sich die Zinsabrechnung. Bei der Moneyfix® Mietkaution bürgt die Allianz Versicherungs-AG. Fordert der Vermieter Geld aus der Bürgschaft an, zahlt die Bürgin sofort, ohne die Forderung vorher zu prüfen. Anschließend holt sie sich den Betrag vom Mieter zurück. Die Bürgschaft ersetzt die Barzahlung. Wenn der Vermieter berechtigte Ansprüche stellt, tragen Sie diese am Ende selbst.

Die Deutsche Kautionskasse AG verwaltet den Vertrag und ist keine Bank. Die Moneyfix® Mietkaution ist für privat genutzte Wohnungen in Deutschland bis zu einer Kautionssumme von 50.000 Euro verfügbar. Der Mindestbeitrag liegt bei 25 Euro im Jahr.

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